有人说，全国几乎没有一个城市的楼市，能像重庆这般复杂诡谲。

哪里都是中心，哪里都有蓝图。

受此迷惑的，不仅有外地人，也有本地人。

很多人都想知道：魔幻8D重庆，未来10年的中心到底在哪里？

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对此，重庆纬立行地产顾问有限公司发布了《重庆城市发展及房地产市场研究》报告（后简称：报告）。

报告显示，“西进”已成为重庆新的城市发展方向，未来将接替两江新区成为下一个主要发展板块。

一、这两大区域是未来房地产市场开发热点

2018年重庆GDP总量位居全国第17，增速较缓。三大产业结构比例为6.9:44.1:49.0，处于“退二增三”的结构调整及转型期中。

而房地产投资占据固定资产比例稳定，成为推动重庆经济增长的重要支柱和重庆经济平稳健康发展的主要支点。

报告指出，从2016年开始，重庆开始了城市外拓，各项产业转移、配跟进、政策倾斜的实施，将人流导入，迎来二环时代。

其中，随着城市核心区产业往北、西两大方向的外移，将支撑北、西区域成为未来房地产市场开发热点。

比如重庆电子汽车制造80%的体量分布于重庆两江新区，电子信息产业分布在城西沙坪坝区、城南南岸区、城北江北区寸滩等。

核心产业分布图

同时，高速、轨道交通、高铁、空港建设的多点开花，主城传统板块与主城1小时经济圈联动提速，将支撑城市的进一步外扩。

二、0-14岁人口呈现稳步增长态势

《报告》分析，重庆主城2018年常住人口为865万，人口密度虽高于周边成都、武汉，但远低于上海、深圳。相对于一线城市的人口规模，仍存在较大的增长空间。

百度2018年上半年城市研究报告

随着“二孩”政策的开放，重庆近几年0-14岁人口呈现稳步增长。

根据重庆市人口发展规划，2020年主城人口935万人，2030年1200万人；按重庆人均最低建筑面积30�O/人计算，未来年均住房面积需求需增加266万�O，重庆房地产市场还有巨大的发展空间。

同时，未来产业转移及城市外拓，也将明显带动北区、西区、及南区人口增长，推动城市往北、西、南方向发展。

三、“西进”已成为新的城市发展方向

回顾近10年重庆的发展路径，呈现出主北次南、多中心、多组团化的发展格局。报告点明，随着“科学城”及“成渝城市圈”战略相继出台，重庆主城城市发展已突破中梁山和缙云山，“西进”已成为新的城市发展方向。

且在物理空间向西、科学城规划及成渝城市圈的国家大战略三重利好价值下，以沙坪坝区大学城—西永为核心的科学城智核，其城市价值将得到显著提升，科学城将成为接替两江新区的另一个重庆最主要增长极。

四、 西永中央公园推荐指数最高

除政策影响外，土拍市场往往预示着城市的发展方向。

报告分析近期重庆土地价格涨幅明显，土地供应重回上升通道。预计2019年全年供地可开发量约2500万 �O，2020-2021年计划整体供地约3.37万亩，未来供地主要仍会集中在以两江新区为代表的北区及科学城落地后的沙坪坝区。

2019年重庆市区域土地供应情况

2019年重庆市区域土地成交情况

对比房地产市场，报告发现两江新区占据重庆主城十区成交排名榜首，巴南区、沙坪坝区紧随其后。

且通过对不同区域别墅、洋房、高层等产品的供需与价格关系的分析，报告认为两江新区已形成价值高地，提升潜力较低；而以沙坪坝为代表的西区受科学城利好影响，一级市场成交价格攀升明显，蕴含极大的二级市场提价潜力。

2018-2019.3主城各区域量价对比

2018-2019.3两江新区各板块量价对比

2018-2019.3沙坪坝区各板块量价对比

最后，报告综合产业导入、城市发展规律及房地产市场发展现状与潜力等多个方面，对重庆西、北、南三个主要片区做出了如下评分，其中，西永和中央公园板块，得分最高：

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